◇시작은 '공영주택법', 공공 발주자 주택부터 통제=정부가 신규 주택 분양 가격을 처음 규제한 건 1963년이다. 그 해 11월 제정한 '공영주택법'에 근거를 뒀다. 당시엔 공공 발주자가 지은 주택의 분양가를 통제했다.

1977년 8월부터는 아파트 분양가 규제를 전면적으로 시행하며 민간까지 대상을 확대했다. 주택건설사업 계획서에 주택분양 가격을 포함토록 한 것. 건설 사업자는 분양가를 정할 때 지방자치단체의 승인을 받아야 했다.

당시 1970년대 중반 수출이 급격히 늘었고 중동 특수까지 겹치면서 돈이 넘쳐난 게 분양가 규제를 확대한 배경이다. 

◇인플레이션 땐 분양가 잡고, 불황 땐 풀고=정부는 1981년 6월 민간아파트 자율화를 선언했다. 원유파동, 수출 감소 등 불황이 닥치면서다. 부동산 경기를 활성화해 돌파구를 마련해야 했다.

1982년 부동산 시장이 반등 분위기를 타자 가격 상한제 카드를 다시 꺼냈다. 85㎡ 초과 민영 아파트의 경우 3.3㎡당 가격을 134만원으로 못박아버렸다.

가격 상한제가 도입되자 아파트 공급이 급격히 줄었다. 건설사 입장에서 이전에 비해 투자한 비용을 회수하기 어려워졌기 때문이다. 1984~1987년 지어진 주택수는 최소 필요 물량의 60% 수준에 그쳤다. 1988년 5월부터 7개월간 서울 일반 분양 민간 아파트가 단 한 채도 공급되지 않았다.

신규 주택 공급이 감소하니 기존 주택 수요가 늘었다. 매매가와 임대료가 치솟았다. 대도시 밀집 지역 중심으로 전세가격이 폭등했다. 전세를 내준 집주인들은 다른 집을 샀다. 수요가 늘면서 집값이 더 올랐다. 무주택 서민들의 '내집마련' 문턱은 더 높아졌다.

1989년 1월 정부가 나섰다. 주택 200만 가구 신규 건설과 분양가 상한제 폐지를 발표했다. 1998년 외환위기를 겪은 뒤 분양가는 완전 자율화됐다. 한동안 분양가 상한제는 잊혀져 갔다.

분양가 상한제가 다시 돌아온 건 2007년. 역시 주택가격이 폭등하자 정부는 또 분양가 상한제를 꺼냈다. 결과는 전과 같았다. 부동산 시장은 일시적으로 소강국면에 접어들었다.

◇5년 전 사라진 민간주택 분양가 상한제=2014년 말 분양가 상한제 민간택지 적용 요건이 강화됐다. 주택공급 위축과 아파트 품질저하 등 부작용이 수면에 떠오르면서다.

이후로는 민간 아파트에 분양가 상한제가 적용되지 않고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 명분으로 분양가격을 심사하는 수준이다.

반면 공공택지 아파트는 모두 분양가 상한제 대상이다. 각 지방자치단체 분양가심사위원회가 공공택지 아파트 분양가 적정성을 심사·승인하고 있다.