대한민국 민간보유 땅값이 40년 동안 30배 넘게 상승했다고 볼 수 있는지.

[검증내용]

◇ 경실련 분석, 물가 상승률 고려 않은 명목 상승률…전문가들 "실질 상승률 함께 비교해야"

경실련은 "민간보유 토지가격 총액이 1979년 325조 원에서 2018년 9489조 원으로 30배 증가했다"고 분석했다. 이는 물가 상승률을 고려하지 않은 '명목 상승률'이다.

이에 대해 부동산 전문가들은 '실질 상승률'을 같이 비교해봐야 한다고 지적한다.

구자훈 한양대 부동산학과 교수는 "경실련이 발표한 명목 가격 상승이 완전히 틀린 말은 아니"라면서도 "실질 상승률을 계산해 그 방식으로 같이 비교해야 한다"고 말했다. 구 교수는 "강조하고 싶은 단위로 어느 정도 과장한 것으로 보인다"고 덧붙였다.

김은진 부동산 114 리서치팀장도 "40년이라는 장기간을 대상으로 할 때는 일종의 착시효과를 줄 수 있어 실질 상승률로 하는 것이 맞다"고 말했다. 김 팀장 역시 "명목(상승률)으로는 맞지만 물가 상승률을 반영한 실질 상승률이 더 타당하다"고 강조했다.

1979~2018년의 물가 상승률을 반영한 민간보유 토지가격의 '실질 상승률'은 경실련이 주장하는 30배에 한참 못 미친다. 

한국은행 경제통계 시스템의 '소비자물가지수 기준 물가 상승 배수'에 따르면, 1979년~2018년 동안 물가는 약 6.08배(608%) 상승했다. 이를 기준으로 1979년의 민간보유 토지가격을 환산하면 약 1980조원이다. 실질상승률은 408%(4.08배)인 것으로 나타났다.

한편 국토교통부는 경실련의 민간보유 토지가격 분석에 대한 해명자료를 냈다. 국토부는 경실련의 분석 결과를 객관적인 토지가격으로 보기 어렵다는 지적이다.

국토부는 해명자료에서 "국토부가 발표하는 지가 변동률에 따르면 1979~2018년 기간 동안 토지가격 상승률은 610%"라고 밝혔다. 국토부는 경실련의 분석에 쓰인 '공시지가 시세반영률 추정치'가 국토부의 현실화율 분석결과보다 크게 낮다고 지적했다.

국토부는 또 경실련이 1979년 토지가격 총액을 325조 원으로 추정한 근거를 밝히지 않았기에 분석방식 검토에 한계가 있다고도 지적했다.

국토부는 물가 상승률 수준의 가격상승을 정상적 지가상승률로 보는 것 또한 합리적이지 않다고 반박했다. 국토부는 그 근거로 1979~2018년 동안 물가는 약 5.1배 상승했으나 GDP는 54.3배 증가한 점을 들었다.

일각에선 이번 경실련 조사가 객관성을 담보할 수 있는지에 대한 의문도 제기된다. 경실련은 수도권 아파트 용지 100여 곳 등을 표본으로 조사를 진행했다. 이에 대해 심교언 건국대 교수는 "표본 수가 너무 적다"고 말했다.

[검증 결과]

절반의 사실