그래픽=이승현 디자이너

전셋값 폭등이 '집주인' 노인과 '세입자' 청년 간의 사실상 '세대 간 착취'로 비화되고 있다. '집주인' 노인들이 전셋값 상승의 수혜를 누리는 동안 '세입자' 청년들은 치솟는 전셋값 탓에 '주거 난민'으로 떠돌고 있다. 사실상 '집주인' 노인들을 위한 정부의 부동산 정책이 오히려 이를 부채질하고 있다는 지적이다.

◇ 청년 70%가 '세입자'…노인 70%가 '집주인'

15일 국토교통부의 주거실태조사 결과에 따르면 지난해말 기준 20∼30대 청년층 가구주의 자가 주택 보유율은 32.8%로 2008년 38.3%에 비해 크게 떨어졌다. 반면 60세 이상 노인층의 자가 보유율은 73.9%로 6년 전 74.2%과 비슷한 수준을 유지했다. 청년층은 3분의 2 이상이 집을 갖지 못한 채 세입자로 살고 있는 반면 노인들은 4명 중 3명 가량이 집을 소유하고 있다는 뜻이다.

'집주인=노인, 세입자=청년'이라는 등식이 성립하는 상황에서 노인들을 경제적으로 부양해야 할 청년들이 노인들이 요구하는 임대료 인상분을 부담하느라 경제력을 쌓지 못하는 역설적인 현상이 벌어지고 있다.

자가 보유율이 떨어진 건 비단 청년층 뿐이 아니다. 같은 기간 40대의 자가 보유율은 60.2%에서 56.9%로, 50대는 71.0%에서 65.6%로 낮아졌다. 자가 보유율을 유지한 노인층을 제외하고 모든 세대의 자가 보유율이 떨어진 셈이다. 주택 공급이 가구 수만큼 충분하게 이뤄지지 않았다는 뜻이다.

부족한 주택 공급은 곧 집값과 전셋값의 동반 상승으로 이어졌다. KB주택가격동향에 따르면 매년 10월기준 2013년 2.6% 내렸던 집값은 지난해 1% 오른 뒤 올 들어 4.6% 뛰었다. 전셋값은 2013년 7.7%, 지난해 6.0%, 올 들어 9.0% 등 줄곧 오름세다. 특히 서울지역 아파트 전셋값은 박근혜정부가 출범한 2013년 2월 이후 올해 10월까지 22.6%나 급등했다.

전세 매물이 세입자에게 더 부담이 큰 월세로 돌아서고 있다는 점도 전세난 악화의 원인이다. 주거실태조사 결과에 따르면 전체 주택 가운데 전세의 비중은 2006년 22.4%에서 지난해 19.6%로 떨어졌다. 반면 같은 기간 월세는 18.2%에서 23.9%로 늘었다.

전세난을 이기지 못한 청년들은 결국 2년 마다 집을 옮겨야 하는 '주거 난민'으로 전락했다. 주거실태조사 결과, 청년층 가운데 70.3%가 최근 2년 내 이사를 경험했다. 이 과정에서 직장이 있는 대도시 밖으로 밀려나는 경우도 적지 않다. 지난 3분기 73만명의 20∼30대가 서울과 6개 광역시 등 대도시를 떠났다.

서울시는 전세난 완화를 위해 공공주택 공급 정책을 펴고 있지만 역부족이다. 서울시 관계자는 "공공이 매년 신규 공급하는 3만채 가운데 60% 정도가 임대로 제공되고 있지만 민간시장의 월세 전환 추세를 따라잡지 못하고 있다"고 말했다.

그래픽=이승현 디자이너

◇ '집주인'을 위한 부동산 정책

그럼에도 정부의 부동산 정책은 여전히 '세입자'보다는 '집주인' 보호에 더 초점이 맞춰져 있다는 지적이다. 지난해 주택담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 대표적이다. 대출을 늘려서라도 집값을 떠받치겠다는 정책이다.

문제는 앞으로 대출을 받아 집을 살 수요자의 대부분이 새롭게 가정을 꾸리는 청년층이라는 점이다. 집값 하락의 위험이 청년층으로 전가되고 있는 셈이다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "노년층 다주택자가 주로 포진해 있는 하우스푸어의 물량을 젊은 세대가 받아주게 하는 격"이라며 "노인층에겐 축복이자 청년층에겐 악몽"이라고 말했다.

반면 장기적으로 전·월셋값을 안정시킬 수 있는 정책인 전·월세 상한제와 계약갱신청구제 도입에 대해 정부는 '단기적 임대료 급등'이 우려된다며 난색을 표하고 있다. 강호인 국토부 장관은 10일 국회 인사청문회에서 두 정책에 대해 "임대주택 공급을 늘리는 데 장애가 될 수 있다"며 사실상 반대 입장을 밝혔다. 국회는 서민주거복지특별위원회에서 이달 중 전·월세 상한제와 계약갱신청구제 도입 방안을 논의할 예정이다. 

 미국, 독일 등 선진국에선 중앙 또는 지방 정부가 주택 임대료 결정에 개입해 주택 임대시장 안정에 성공한 사례들이 있다. 미국 뉴욕시는 '임대료 가이드라인 위원회'에서 100만~140만개 중·저가 임대주택의 임대료 인상률을 직접 정하고 있다. 독일은 '표준임대료제'에 따라 정부가 적정 임대료를 산정해 적용하고 있다. 집주인이 더 높은 임대료를 받고 싶을 땐 당국에 근거자료를 제출하고 심사를 받아야 한다.