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| 맘편히장사하고픈상인모임(맘상모)이 20일 오후 서울 여의도 국회 정문 앞에서 '나, 쫓겨납니다'를 주제로 상가권리금약탈방지법처리 지연을 규탄하는 임차상인 100인의 기자회견을 갖고 있다. 2015.4.20/사진=뉴스1 |
상가 권리금의 정의를 법제화하고 상가 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하는 '상가권리금 법안'이 4월 국회에서 본격 논의된다. 지난해 11월 정부여당안이 발의된 이후 이번 국회에서 관련 법안이 통과될 수 있을지 주목된다.
새정치민주연합에서는 임차인의 상가권리금을 보호하는 상가건물 임대차 보호법을 '4대 민생고 해소법안'으로 선정, 중점 추진한다는 방침이다. 우 원내대표는 지난 9일 국회 의원회관에서 민주정책연구원 공동주최로 열린 '상가권리금 약탈방지법, 왜 조속히 통과돼야 하나' 토론회에 참석해 "상가임대차보호법 등을 4월 임시국회 중점 처리 법안으로 원내 협상을 본격적으로 하려고 한다"고 말했다.
가장 쟁점이 되는 부분은 손해배상청구 요건과 금액 기준이다. 같은 토론회에서 법사위 야당 간사인 전해철 의원은 "상가권리금을 (법적으로) 인정하는 것은 여야 합의가 돼서 법안이 통과되면 된다고 하지만 임차인 입장에서 주인에게 손해배상 청구를 할 수 있어야 하는데 어느 경우에 하고 그 액수를 어느 정도로 보느냐에 대한 시각차로 법원에서 반대한 것"이라고 말했다. 계약서상에 적혀 있는 보증금과 달리 변동성이 큰 권리금은 액수가 정해지지 않으면 소송이 폭증할 수 있다는 우려다.
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| 그래픽=이승현 디자이너 |
지난해 11월 김진태 새누리당 의원이 대표발의한 '상가건물 임대차보호법 개정안'(정부여당안)에선 임대인에 권리금 회수 기회 보장 의무를 부여하고 이를 어길 시 내야 할 손해배상액은 '임대차종료 당시의 권리금을 넘지 못한다'고만 규정돼 있다. 역시 구체적인 산정 기준은 없다.
새누리당에서도 임차인을 보호하기 위한 법 개정 필요성은 인정하면서 선뜻 통과를 낙관하지는 못하는 모습이다. 법사위 여당 간사인 홍일표 새누리당 의원은 "권리금을 입법화하기엔 성격상 굉장히 어려움이 있다"며 "보호 필요성은 인정하지만 일반화할 때 또 다른 부작용이 있을 수 있다. 법은 한번 제정되면 다시 개정하기 어렵고 예상치 못한 부작용이 나올 수 있기 때문에 부작용과 논란을 최소화할 수 있는 방향으로 숙고하고 있다"고 말했다.
홍 의원은 "우리가 실제로 법원에서 구체적인 사건을 당했을 때 적용하는 과정에서 문제가 없겠느냐를 잘 검토를 해봐야 한다"며 "'김진태 안'도 여러가지 시뮬레이션을 통해서 그동안의 논의를 담은 것이지만 그런 검토까지 아직 충분히 거친 것은 아니"라고 말했다.
상가임차인들의 모임인 '맘편히장사하고픈상인모임'(맘상모)은 법안 통과가 늦어질 수록 피해를 받는 임차인들이 늘어나는 만큼, 정부여당안만이라도 빨리 통과시켜달라는 입장이다.
법사위는 다음주부터 본격적인 법안 심사에 들어간다. 오는 24일엔 법사위 고유법안을 심사하는 법안심사 제1소위를 열어 상가권리금 법제화 관련 법안 등 고유 법안을 논의할 예정이다.
현재 국회엔 환산보증금(보증금＋월세×100)을 폐지하고 현행 5년인 계약 갱신요구권을 10년으로 연장하며 재건축시 퇴거보상을 지급토록 하는 법안(서영교 의원 대표발의), 상가건물 임대차 최단기간을 기존 1년에서 2년으로 연장하고 현행 2기 차임액 연체에 따른 계약해지권을 3기 차임액으로 늘리는 법안(서기호 의원 대표발의) 등이 제출된 상태.
법사위는 우선 상가권리금의 정의를 규정하고 권리금의 회수기회를 실질적으로 보장할 수 있는 정부여당안이 마련됨에 따라 4월 국회에선 '김진태 안'을 위주로 심사할 계획이다. 해당 법안은 지난해 1월 민병두 새정치민주연합 의원이 대표발의했던 상가권리금의 회수 기회를 보장하는 법안 내용을 포함하고 있다.
"'김진태안'만이라도…" 상가권리금 정부안 보니
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이번 4월 임시국회에서 중점 논의될 상가권리금 법제화 관련 법안은 김진태 새누리당 의원이 대표발의한 '상가임대차 보호법 개정안'이다. 사실상 정부여당안인 이 법안은 지난해 11월 발의됐다.
개정안은 상가 권리금의 정의를 법제화하고 상가 임차인의 권리금 회수기회를 보장하는 내용이다. 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해하면 손해배상책임까지 질 수 있다. 이 때문에 그동안 상가권리금을 법제화하면 임대인의 재산권을 과도하게 침해한다는 반론이 거셌다. 권리금은 임차인끼리 주고 받는 돈인데 이를 결과적으로 제3자인 임대인에게 보장 의무를 지우는 것은 불합리하다는 주장이다.
그러나 해당 개정안은 임대인에게 '권리금' 자체를 보장하라는 것이 아니라, '권리금의 회수 기회'를 보장하라는 것이다. 사실상 거래되고 있는 권리금이 법에 명문화돼 있지 않다는 법의 맹점을 악용해 임대인이 임차인의 '권리금 회수기회'를 방해해 상가권리금을 '약탈'하는 경우가 빈번하게 일어났기 때문. 홍대 등 자영업자들이 몰려 있는 상권에선 건물주들이 장사가 잘 되는 임차인을 정당한 이유 없이 내쫓아 같은 업종으로 가게를 차려버리는 일을 막기 위해서다.
김 의원의 법안은 이와 같은 악덕 임대업자가 권리금을 가로채는 것을 막는 법안이다. 김 의원은 관련 논의가 비교적 상세하게 이뤄진 지난 2월24일 법안심사 제1소위에서도 '임대인의 재산권을 과도하게 제한한다는 문제' 때문에 '신중 의견'을 낸 법원 의견을 적극 반박했다.
김진태 새누리당 의원 = 그래서 임차인 권리금의 아주 이상적인 형태는 사실은 임대인에게 바로, 소유자한테 바로 받아갈 수 있으면 보호가 되기에 아주 확실한 것이지요. 그런데 그렇게 했을 때는 그야말로 이 소유권에 대한 제한 문제 이런 것들이 있기 때문에 거기서 나온 절충안으로 차후 임차인으로부터 받아가도록 하는 것을 소유자는 방해하지 말고 협력해 줘라 이게 큰 틀에서 봤을 때는 정말 몇십 년을 통해서 봤을 이 큰 틀에서는 절충적인 형태라고 보는 것입니다, 방해하지만 말고 협력해 줘라……
기본적인 틀은 소유자 주머니에서 그 권리금이 나오는 것은 아니란 말이에요, 너네가 받아가라. 그렇게 되기 때문에 협력의무가 나왔고. 거기에서 방해하는 것의 예외 사유도 다 규정을 해 놨고 그렇기 때문에 손해배상은 거기에서 나오는 논리적인 귀결이다, 어떤 의무를 규정해 놨는데 손해배상을 안 하면 이것이 이행이 담보가 되지 않으니까 논리적인 귀결이다 그렇게 보는 것이고.
개정안에선 △임대인이 신규임차인에게 권리금을 수수하는 행위 △종전임차인이 신규임차인에게 권리금 지급을 방해하는 행위 △현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 △'정당한' 이유없이 신규임차인과 계약을 거절하는 행위를 '방해행위'로 규정하고 금지한다. 이를 어기면 손해배상의 대상이 된다.
그러나 임대인의 '정당한' 계약 거절 사유도 제시하고 있는데 △ 보증금 및 차임 지급할 자력이 없다고 보여지는 경우 △ 임차인으로서 의무를 위반할 우려 및 상당한 사유가 있는 경우 △ 상가건물을 1년 이상 비영리목적으로 사용하는 경우 △ 임대인이 선택한 신규임차인이 종전임차인에게 권리금을 준 경우다.
이 가운데 임차인들은 '비영리목적 사용' 조항이 악용될 소지가 높다고 보고 있다. 권리금보다 1년 임대료가 더 작은 경우, 임대인 입장에서는 상가를 1년 동안 비영리로 운용할 유인이 더 커지기 때문이다. 이에 따라 해당 기간을 1년보다 늘려야 한다는 주장이 나오고 있다.
임대인이 최종적으로 이러한 '협력 의무'를 위반하면 임차인은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 이때 손해배상액은 임대차종료 당시의 권리금을 넘지 못한다. 해당 임대차목적물인 상가건물의 수익현황과 영업시설 현황, 인근 상권의 권리금 거래가격 수준 등을 고려해 국토교통부장관이 고시할 수 있다고 규정했다.
이밖에도 개정안에는 △관할세무서장의 확정일자 부여근거를 명확히 하고 상가임대차 등록사항 등의 열람・제공 범위와 절차를 정비하고 △17개 광역시도에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치하며 △당사자의 신청 및 협의를 통해 감정전문기관에 권리금 감정을 의뢰할 수 있고, 법무부 장관은 표준계약서 작성을 권고할 수 있는 내용이 포함됐다.
[막전막후속기록]"복잡하고 긴 것은 다음에…"
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상가 권리금의 정의를 법제화하고 상가 임차인의 권리금 회수기회를 보장하는 법 개정안에 대한 논의가 4월 임시국회에서 본격적으로 논의될 전망이다. 그러나 관련 법을 심사하는 국회 법제사법위원회의 지난 회의 내용을 보면, 이러한 전망을 낙관할 수만은 없다.
여야가 상가권리금 법제화를 위해 이번 4월 임시국회에서 추진키로 한 법안은 김진태 새누리당 의원이 지난해 11월 대표발의한 '상가건물 임대차보호법 개정안'이다. 사실상 정부여당안이다. 상가 권리금의 정의를 법제화하고 권리금 계약의 제3자인 임대인에게 권리금 회수 의무를 부여하는 내용이다. 이 회수 의무를 어기면 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있다.
임차인들은 하루가 급하다. 지난 9일 여야가 각각 연 상가권리금 법제화 관련 토론회에선 현행 임대차 보호기간인 5년 만기를 앞둔 임차인들이 "쫓겨날 날짜를 받아놓은 상태"라고 입을 모았다.
국회의원들은 영세 자영업자들의 보호 필요성에 공감하고 법안의 국회 통과를 위해 최선을 다하고 있다고 했다. "권리 관계의 합리적이고 균형 있는 조정이 필요하다"(이한성 새누리당 의원), "임대차 먼저 논의하기 위해서 (새누리당에) 양보하고 했지만 결국 안됐다"(전해철 새정치민주연합 의원) 라며 노력을 알아달라고 호소했다.
법사위는 지난해 12월24일 해당 법안을 상정한 뒤 같은달 26일과 지난 1월8일, 2월24일 세차례에 걸쳐 법안심사 제1소위에서 논의했다. 그나마 실질적인 논의는 지난 2월24일 마지막 소위에서 약 30분간 이뤄졌다. 그러나 이마저도 전문위원의 보고를 받고 관계부처 의견과 적용 대상·범위에 대한 입장을 확인하는 수준에 그쳤다.
상가권리금 법제화 관련 법안은 법안 논의 순서에서는 앞부분에 배정됐어도, 매번 시간이 없고 복잡하다는 이유 때문에 후순위로 밀려났다. 상가권리금 문제처럼 이해관계가 복잡한 법안에 대해 국회의원들이 관련 논의를 미루고 있다는 평가가 지배적이다. 정부여당안의 발의 시점을 기준으로 지난 5개월 반 동안 관련 법 논의는 47분이었다. 전체 회의 시간은 약 5시간30분였다.
그러나 임차인들은 국회가 법을 빨리 통과시키려고 마음만 먹었으면 충분히 논의가 가능했을 것이라는 주장이다. 한 야권 관계자는 "복잡하다고 미루지만 할 의지만 있었으면 할 수 있었다"면서 "정무위원회의 경우 법사위보다 훨씬 복잡한 법들인 많았지만 김영란법을 통과시키지 않았느냐"고 반문했다. 그러면서 "법사위는 정무위가 법안소위를 연 것의 절반의 절반만 열었어도 (상가권리금 법제화 관련) 법은 지난해 통과됐을 것"이라고 말했다. 조속한 법 통과를 위해 부칙에 경과 규정을 두지 않고 "공포한 날부터 시행한다"는 조항을 둔 입법 취지에도 맞지 않는다는 설명이다.
이에 대해 법사위 여당 의원실 관계자는 "11월에 발의된 법안을 12월 전체회의에 올린 것은 정말 이례적으로 빨리 올린 것"이라며 "12월24일 법사위 전체회의에 법안이 올라왔는데 크리스마스를 빼면 하루 만에 소위로 온 것"이라고 말했다.
당시는 크리스마스 연휴가 낀 연말이어서 법안 논의를 위한 기초자료인 검토보고서도 나와 있지 않아 제대로된 논의가 어려웠다는 것. 그럼에도 불구하고 이틀 만에 소위에서 상가권리금 법제화 관련 법안을 다룬 것은 이 법안의 상징적인 의미를 고려한 결정이라는 설명이다.
이 관계자는 "우선 첫 소위에서 상가권리금 법안은 일회독을 한 다음 오늘 끝낼 수 있는 법안부터 먼저 하고 다음에 이어서 논의를 하자는 것"이라며 "논의 의지가 있어서 빨리 상정을 시킨 것이지 안하겠다고 했으면 상정조차 안됐을 것"고 강조했다.
다음은 국회 속기록을 통해 본 지난해 12월26일 열렸던 법사위 1소위의 논의 과정에서 관련 법안에 대한 논의가 후순위로 밀려나는 과정을 보여준다. 원래 논의 순서는 14항부터 28항이었다. 그러나 시간이 없다는 이유로 후순위로 미뤄져 마지막에 9분간 다뤄졌다. 1소위 의원은 김도읍 김진태 이한성 홍일표(이상 새누리당) 서영교 임내현 전해철(이상 새정치연합) 서기호(정의당) 의원이다.
홍일표 새누리당 의원 = 오늘 시간이 많이 촉박해서 복잡하고 긴 것은 다음에 하도록 하겠습니다.
전해철 새정치민주연합 의원 = 위원 6항, 7항만 할까요?
홍 의원 = 6․7항하고 29․30.
김진태 새누리당 의원 = 상가임대차 그것은 어떻게….
홍 의원 = 그것은 보고는 하고 논의는….
전 의원 = 그 보고는 좋은데 보고만 받고…. 반드시 우리도 해야 될 법이니까 다음에 합시다.
홍 의원 = 아니, 오늘 결론은 못 내고 어차피 한참 여러 번 해야지….
김 의원 = 아, 못 내니까?
전 의원 = 아니, 여러 번은 아니고…. 상가건물은 저는 빨리해야 된다고 보는데 한번 보고만 받고….
김 의원 = 5시에 딱 마치는 것으로?
홍 의원 = 5시 전에 마치는 것으로….
전 의원 = 4시 반까지.
김 의원 = 4시 반까지?
전 의원 = 예.
홍 의원 = 자, 보고하십시오, 전문위원님. 요점만 말씀하시지요. 지난번에 한 번 논의했지요?
전문위원 강남일 = 예, 알겠습니다.
홍 의원 = 그냥 핵심만, 지금 현재 뭘 결정해야 될지….
"외국에도 '권리금' 있는데…" 문제 없는 이유는?
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외국의 경우 우리나라와 똑같은 의미의 권리금 제도는 없어도 임차인이 쌓아온 영업가치를 보장하는 법적 장치는 대부분 존재한다.
미국 등 주요 선진국에서도 이름은 다르지만 상가임차권을 사고 팔 때 권리금과 유사한 돈을 받는다. 미국은 상가임차인이 임차권과 함께 시설과 재고·고객관계·노하우 등 유무형의 자산을 일괄적으로 팔 수 있는 '영업 양도권'(sales of business)을 인정하고 있다.
이는 우리나라의 '상가임차권 양도'에 해당된다고 볼 수 있다. 영업 양도는 주택 등 건물의 매매와 더불어 주요 선진국 공인중개사 업무의 가장 중요한 영역이다.
영국의 경우 1927년 '임대차법'(the Landlord and Tenant Act)에 따라 임차인이 5년 이상 영업을 하면서 발생한 영업권(goodwill)을 임대차가 종료될 때 규정에 따라 산정된 범위에서 상환하는 것을 인정하고 있다.
영업권은 우리나라 권리금 중 영업적 이익에 대한 대가로서의 권리금과 유사하다. 단골고객들이 지속적으로 영업장을 찾아오거나 영업하는 회사의 이름을 믿고서 계속 거래할 것이라는 가능성 때문에 물건이나 재고의 가치 이상으로 지불하려고 준비하는 가격이다.
프랑스의 경우 단골고객의 방문 등 유무형 경영 요소의 총체를 '영업소유권'으로 보장하고 있다. 상인의 '영업재산'(fonds de commerce)을 보전하기 위한 것이다. 영업재산은 상인의 소유에 속하고 양도가 가능한 재산적 가치를 가지지만, 임대차 갱신거절 등의 사유로 임차권의 양도가 불가능해지면 양도가 불가능하다. 그러나 임대차계약갱신거절의 자유를 인정하되 고액의 퇴거보상을 하도록 해 사실상 갱신을 강제하는 기능을 하고 있다. 또 상인의 영업활동의 안정을 보장하기 위해 9년 이상의 계약기간을 보장하고 있어 임차인이 영업가치를 회수할 수 있는 가능성이 크다.
일본은 한국의 권리금과 유사한 제도가 관행적으로 존재하지만, 법령상 권리금이나 시설비가 특별히 보호되지 않는다. 일본의 최고재판소도 임대차 성립 후의 권리금은 대체로 그 반환을 인정하지 않는다.
주요 선진국에서도 권리금과 유사한 개념이 존재하고, 임차인들이 영업이익을 회수할 기회가 상대적으로 보장된다. 그렇다면 우리나라에선 유독 권리금이 문제가 되는 이유가 뭘까.
우선 우리나라 법제에서는 임차권 양도가 보호되지 않는다. 임차인은 임대인의 동의 없이는 임차권을 양도하지 못할 뿐 아니라, 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하는 행위 자체가 임대차계약 해지의 사유가 된다(민법 제629조). 임차권을 자유롭게 양도할 수 없으니 권리금을 회수할 수 있는 방법이 제한되는 것.
이에 비해 미국 등에선 임차권을 자유롭게 양도할 수 있는 것이 원칙이다. 임차권 양도에 관한 거절의 '정당성 심사제도'가 있어 임대인은 정당한 사유가 있어야만 이를 거절할 수 있다. 종교·인종·출신 지역에 따라 차별하지 못하는 것은 물론이다.
더불어 우리나라에선 임차권의 갱신이 제대로 보호되지 못하는 부분이 권리금 관련 분쟁을 더 심화시키는 요인으로 지적된다. 양수권이 보장되더라도 임대기간 만료가 얼마 남지 않았는데 갱신 가능성이 없는 임차권을 양수하려는 사람은 없을 것이기 때문이다.
법으로 보호되는 최소 임대기간이 1년으로 너무 짧은 것도 문제다. 갱신이 자유롭지 못하더라도 계약기간이 충분히 길다면 임차인은 잔여 기간 동안 임차권을 양도해 권리금을 회수할 수 있다. 앞서 언급했던 프랑스의 경우 상가임대기간이 최소 9년이기 때문에 설사 갱신이 거절돼도 임차권을 양도해 권리금을 회수할 가능성이 크다.
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