그래픽=이승현 디자이너

영국, 프랑스, 독일 등의 선진국들의 세입자 보호를 위한 임대차계약 제도는 대부분 △계약갱신제도 인정 △세입자와 집주인 간의 임대료 조정 △ 임대계약 관련 조정위원회 설치 △임대료 상한제 운영 등을 골자로 한다.

선진국에서는 처음 임대기간 계약이 끝나더라도 특별한 사유가 없는 한 계약이 연장된다. 독일의 경우 계약 기간이 정해져 있지 않는 것이 원칙이다. 그러나 집 주인이 스스로 주거로 사용하는 등의 사유가 있을 때 계약을 해지할 수 있다. 영국, 미국도 영구 임대계약까지 보장되진 않지만 세입자의 계약갱신을 보장하고 있다.

특히 프랑스와 일본은 집주인이 계약 연장을 거절할 때 정당성 여부를 심사한다. 일본의 경우 계약을 해지할 시 집주인이 세입자의 퇴거료를 지급해야 하는 경우도 있다.

가장 눈에 띄는 점은 계약이 끝난 후 재계약을 할 때 세입자도 임대료 가격 조정에 참여한다는 것이다. 단 임대료의 상승폭은 정부가 마련한 기준을 넘겨선 안된다.

프랑스와 독일, 뉴욕은 '임대차 안정화 제도'를 택한다. 세입자는 임대차 계약을 갱신할 할 수 있으며 임대료는 집주인과 상의해 정하도록 되어 있다. 그러나 그 과정에서 임대료를 정하지 못할 경우, 지방자치단체가 고시하는 표준임대료를 기준으로 임대료를 정한다.

영국도 비슷한 체계다. 그러나 세입자와 집주인이 임대료를 정할 때 행정부가 마련한 공정임대료를 기준으로 정한다.

이렇게 임대료를 조정하다 실패한 경우 세입자와 집주인간의 갈등을 제 3자가 나서서 해결한다. 대부분 지자체가 설립한 임대분쟁조정위원회가 그 역할을 한다. 프랑스의 경우 각 도에 설치된 조정위원회의 조정을 거쳐 임대료가 결정되도록 하고, 당사자가 이의가 있을 경우 법정 소송으로 이어질 수 있다.

영국과 미국은 지자체가 임명한 임대료 사정관이 임대료 조정에 개입할 수 있다. 사정관이 조정을 할 수 없는 경우 분쟁조정절차를 거치게 된다.

일본은 별도의 조정위원회는 없지만 '차임증감 청구권'을 원칙으로 한다. 세입자나 집주인이 임대료를 감액하거나 늘릴 수 있는 청구권이 있는데, 이에 대합 합의가 어려울 경우 세입자와 집주인 모두 법원에 소송을 제기할 수 있다.

국회 국토위 관계자는 "정부 여당은 계약갱신청구권 도입이 불가능하다는 입장이지만, 이미 다른 나라들에서 시행하고 있는 정책"이라며 "외국사례에 대한 제대로 된 이해를 통해 국내에도 도입이 시급하다"고 지적했다.

국토교통부 관계자는 "임대차보호제도는 그 나라의 주택 시장 특성과 사회적 분위기가 결합돼 나타는 것"이라며 "보다 신중하게 접근할 필요가 있다"고 말했다.