[단독]국토부 연구용역 중간결과…계약갱신청구권 '전셋값 못잡는다'

[the300]공정성 논란 속 정부 입장과 같은 견해…학계 '모순된 주장'

지영호 남영희 기자 l 2015.11.26 09:55

정부가 발주한 임대료 규제효과 연구용역 결과 계약갱신청구권을 도입하더라도 급등하는 전세값이 안정되지 않을 것이라는 분석이 나왔다. 세입자 대책 마련을 위한 연구용역 결과가 공개된 것은 이번이 처음이다.

그동안 정부는 야당이 주장해온 '전월세 상한제'와 '계약갱신청구권'도입 제안을 이 연구용역을 토대로 판단하겠다며 최종 결정을 미뤄왔다.

25일 국회 서민주거복지특별위원회가 머니투데이 더300(the300)에 공개한 '민간임대주택 시장 임대료 규제 효과 연구용역' 중간보고서에 따르면 "전세시장이 임대인 중심 구조 아래선 임대차계약기간 연장이 임차인에게 긍정적인 영향을 미칠 가능성은 높지 않다"고 분석했다.

보고서를 작성한 한국주택학회는 "계약기간의 일시적 변화는 임대료의 변동성을 증가시킬 수 있는 가능성도 존재한다"고 평가했다. 계약갱신청구권이 가격급등의 원인으로 작용한다는 국토교통부의 논리와 일치되는 견해다.

관심을 모은 전월세 상한제 도입효과에 대한 시뮬레이션 결과는 '검토중'이라는 의견을 달아 공개하지 않았다.

앞서 국토부는 전월세 상한제와 계약갱신청구권에 부정적 입장을 견지해 온 학자를 연구용역책임자로 결정해 공정성 논란에 휘말렸다. 이에 국토부는 공개입찰에 응찰한 곳이 한국주택학회 한 곳 뿐이고, 연구책임자의 개인적 입장과는 무관하다고 해명한 바 있다.

주택학회는 1990년 실시됐던 계약갱신청구기간 연장정책(1년→2년) 결과를 근거로 계약갱신청구권 도입이 전월세 가격을 불러올 수 있다며 기존 국토부의 반대논리와 같은 근거를 들었다. 보고서가 밝힌 'KB 국민은행 주택가격지수'에 따르면 임대차 계약기간이 1년에서 2년으로 연장된 1990년 12월 전세가격은 전년말 대비 16.8% 상승했다.

그러나 보고서는 국토부와 마찬가지로 1991년 1.9%를 기록한 것을 비롯해 1999년까지 전세시장이 급등하지 않았다는 점을 제외시켰다. 1992~1994년 분당 일산 등 신도시 입주물량이 평균 40만가구에 육박하면서 임대인의 시장지배력이 약화됐다는 설명이지만 정확한 분석을 위해 계약갱신청구연장 이후 전세가격 상승률 변화를 거론조차 하지 않은 것은 문제가 있다는 지적이다.

학계에서는 연구의 중립성을 의심하고 있다. 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 "현재 시장이 임대인 중심이라 오를 수밖에 없다는 보고서 내용은 작위적인 해석"이라며 "집주인 중심에서 세입자 중심으로 시장 구조를 바꾸는 과도기적 비용은 지불할 만 하다"고 지적했다.

그러면서 "한국주택학회에서 전·월세상한제, 계약갱신청구권 등의 주거정책을 반대하는 사람만 골라 일을 시킨 것이 아닌지 의심된다"며 "국민시선에서 정책을 평가하기 위해 공개토론회를 하자고 국토부 측에 제안했다"고 밝혔다.

김제완 고려대 법학과 교수도 "현재 임대인이 유리한 시장이라서 임차인을 보호하는 정책은 실효성이 없다는 보고서의 주장은 모순"이라며 보고서 내용을 조목조목 반박했다.

김 교수는 "계약 연장에 따라 임대인이 취할 수 있는 선택은 4년치 인상분을 미리 올려 받는 것과 전세를 안 놓는 것"이라면서 "1990년의 계약기간 연장 사례와 같이 시행 초기 단기적 혼란이 야기될 수 있지만 결국 시장가격에 따라 조정을 받게 될 것"이라고 평가했다.

그는 또 계약기간 연장을 법제화하면 전세 대신 월세 물량이 늘어날 것이라는 주장에 대해 "전월세전환률을 적절히 조정하면 전·월세 형태에 상관없이 임대인은 같은 수익을 얻는다"고 반박했다.

전월세 천정 뚫렸는데…'시장 논리'에 발목잡힌 서민주거특위

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